هاشمی،خاتمی و احمدی‌نژاد در بازار مسکن

هرچند دولت های بعد از انقلاب شوق شدیدی در جهت خدمت به مردم داشته و دارند، اما تکرار چرخه معیوب اتخاذ سیاست‌های نادرست اقتصادی از سوی دولتمردان، بی ‌توجهی به هشدار کارشناسان، اصرار بر تداوم برنامه‌های غلط و کنار گذاشتن تدریجی مدیران کارشناس اما منتقد سیاست‌های غلط اقتصادی،موجب بروز وقایع زیان‌ باری چون رشد فاحش قیمت مسکن شده است.

دولتمردان نیز به خوبی واقفند که واقعه تلخی چون گرانی خرید و اجاره مسکن در سال های اخیر، بیش از همه به زیان اقشار متوسط و کم ‌درآمد جامعه شده و قشر مرفه بیشترین سود را از این موضوع برده است.موفقیت دولت ‌ها در اهداف کلی بخش مسکن ارتباط مستقیم با سیاست‌ های حمایتی دولت برای اقشار هدف دارد. بررسی آماری واحدهای مسکونی ساخته شده با اتکا به سیاست ‌های حمایتی دولت ها بیانگر این واقعیت است که در دولت‌ های سازندگی و اصلاحات یعنی طی 16 سال، تنها 340 هزار واحد مسکونی برای گروه‌های هدف ساخته شد و این در حالی است که در دولت آقای احمدی‌نژاد و در قالب مسکن مهر تا سال آینده که پایان کار دولت دهم است بالغ بر 5/2 میلیون واحد مسکونی یعنی 7 برابر دولت‌های قبلی مسکن تحویل گروه‌ های هدف خواهد شد. کارشناسان بر این باورند که هرچند دولت‌های قبلی هم تلاش می ‌کرده اند با اجرای سیاست‌ های حمایتی بخش مسکن را به سوی اهداف مورد نظر خود سوق دهند اما به ‌دلیل عدم نقش جدی دولت در این سیاست‌ ها نتوانستند به اهداف اصلی خود برسند؛ اما در هفت سال فعالیت دولت آقای احمدی ‌نژاد بالاخره سیاست ‌های مسکن ‌دار شدن اقشار هدف که همانا اقشار کم درآمد هستند به واقعیت پیوسته است.

هاشمی چقدر برای محرومان خانه ساخت؟

در دولت سازندگی، سیاست‌ های تعدیل اقتصادی و خصوصی ‌سازی از مهم ‌ترین عوامل تأثیر‌گذار بر بخش مسکن بوده است. اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری از جمله مهم ‌ترین راهبردها و برنامه‌ های دولت سازندگی بود. هدف این برنامه تولید یک میلیون و 582 هزار واحد مسکونی شهری بود که سهم بخش خصوصی از این میزان 95 درصد در نظر گرفته شده بود. اگر چه تحقق عدد مذکور هیچ گاه در دولت هاشمی رفسنجانی محقق نشد. با تکیه برآمار، این مقطع را می‌توان شروع ناگهانی و انفجاری دوران افزایش قیمت زمین ‌و مسکن نیز دانست.

در این دوران واگذاری زمین از طرف سازمان زمین شهری همچنان ادامه یافت ولی در پایان دوره و آغاز فروش تراکم در شهر تهران، زمین را از کنترل دولت خارج نمود. در دور دوم ریاست جمهوری هاشمی تأکید بیشتری بر آزادسازی اقتصادی، تک ‌نرخی نمودن ارز و آزادی واردات به عمل آمد. همچنین کاهش دخالت دولت و استفاده از ساز‌وکار قیمت به عنوان دو شعار اصلی مطرح شد. در چنین شرایطی در بخش مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی از شدت دخالت و تأثیرگذاری دولت در بازار کاسته شد. توجه به مسکن ارزان قیمت، حل مشکل اسناد مسکن روستایی، بازسازی مناطق جنگ‌ زده، استفاده اقتصادی از زمین به‌ عنوان سیاست‌ های راهبردی دولت در بخش مسکن طرح شد.
در کنار این برنامه های نسبتا جامع، اما آمارها چیز دیگری را گواهی می دهد. خانه دار شدن خانواده های کم درآمد ایرانی در دولت هاشمی هیچ گاه به واقعیت نپیوست. از سوی دیگر، در راستای کمک به اقشار کم درآمد، مقرر شد تا دولت از سازندگان واحدهایی با زیربنای کم حمایت به‌ عمل آورد؛ همچنین دولت از طریق پرداخت بخشی از سود تسهیلات اعتباری تلاش نمود تا توان خرید اقشار کم درآمد را افزایش دهد؛ اما واقعیت این است که این برنامه نیز هیچ گاه محقق نشد.

بررسی‌های انجام شده نشان می ‌دهد دولت سازندگی طی این سال‌ها در بسیاری از موارد به اهداف مورد نظر خود دست نیافته است. بدون احتساب ساخت و ساز بخش خصوصی طی دو دوره ریاست جمهوری دولت هاشمی تنها 70 هزار واحد با سیاست ‌های حمایتی دولت در قالب مسکن اجتماعی ساخته و به‌ گروه‌ های هدف واگذار شد.

سابقه مسکن در دولت خاتمی

در شروع کار دولت اصلاحات، بخش مسکن وارد رکود شده بود.تاکید دولت خاتمی بر حل مشکل کم‌ درآمدها و آزادسازی بازار مسکن و همچنین حمایت از کوچک ‌سازی و انبوه ‌سازی بود. در این سال ‌ها بر نقش سیاست‌ های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام مسکن تأکید زیادی می ‌شد. اما بررسی میزان ساخت و ساز طی این سال‌ ها نشان می ‌دهد هرچند در سال 80 در کل مناطق شهری مسکونی پروانه ساخت 390 هزار واحد مسکونی اخذ شد که فراتر از هدف برنامه بود اما تمرکز ساخت و ساز در تهران و عدم رونق ساخت و ساز در دیگر شهرها این موفقیت را کم اعتبار کرد.

در این دوران طرح‌ هایی مانند مسکن استیجاری برای بهبود شرایط مسکن صورت گرفت اما در عمل وضعیت مسکن اقشار آسیب پذیر حتی تنزل یافت و بر ابعاد اسکان غیر‌رسمی افزوده شد.

بررسی‌ ها نشان می‌ دهد سیاست‌ های مسکن در دوران ریاست‌ جمهوری خاتمی در سال‌های اول به نوعی تحت ‌تأثیر سیاست ‌های مسکن دولت هاشمی بود و در سال‌ های بعد نیز به‌ علت عدم کار کارشناسی در بخش مسکن و اولویت دادن تصمیم‌ های سیاسی به‌ جای تصمیم‌ های کارشناسی بخش مسکن نتوانست کارنامه قابل قبول ارائه دهد. آمار مؤید این مسئله است که در طول دوران ریاست جمهوری خاتمی تنها 270 هزار واحد مسکونی با سیاست ‌های حمایتی دولتی و در قالب طرح‌های استیجاری به دست گروه‌ های هدف رسید.

احمدی نژاد برای مسکن چه کرد؟

بر این اساس گزارش وزارت مسکن (منتشر شده در تابستان 1385)، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن آپارتمانی در شهر تهران در بهار 1384 یعنی در آستانه روی کار آمدن دولت احمدی‌ نژاد معادل 587 هزار تومان بود. بالاترین متوسط قیمت معامله شده در بهار 1384 مربوط به منطقه 3 و با قیمت یک میلیون و 74 هزار تومان بود. کمترین قیمت متوسط معامله شده نیز در منطقه 20 با 347 هزار تومان تعلق داشت.این در حالی است که گزارش جدید مرکز آمار (منتشرشده در فروردین 1391) نشان می ‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه ‌های معاملات ملکی در شهر تهران در تابستان سال 90 معادل 2 میلیون و 83 هزار تومان بوده است. با یک مقایسه ساده مشخص می‌شود میزان افزایش قیمت مسکن در دوره احمدی ‌نژاد بیش از 5/3 برابر بوده است.

جالب آن که در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله ‌شده در منطقه یک با 3 میلیون و 471 هزار تومان و کمترین آن در منطقه 18 با یک میلیون و 46 هزار تومان بوده است.طبق آمارهای دولت، همچنین متوسط اجاره ‌بهای یک مترمربع مسکن در شهر تهران در بهار 1384 معادل 2750 تومان بود که این رقم در تابستان سال گذشته به 11 هزار تومان رسید، که نشانه 4 برابر شدن هزینه اجاره نیز هست. این آمار در حالی است که از تابستان سال گذشته تاکنون بازار مسکن با رشد جهشی جدیدی مواجه شده که طبق محاسبات غیررسمی در این مدت شاهد افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت خرید و اجاره‌ بهای مسکن در سطح تهران بوده ‌ایم. بنابراین با انتشار آمار رسمی در این مدت، مقدار افزایش قیمت مسکن در دولت احمدی ‌نژاد از 4 برابر هم فراتر خواهد رفت.

مسکن مهر مُسکنی که عمل نکرد!

طرح مسکن مهر به عنوان شاخص ‌ترین سیاست دولت نهم و دهم به بزرگ ترین طرح عمرانی کشور تبدیل شده است. در قالب مسکن مهر، تا پایان کار دولت دهم 5/ 2 میلیون واحد مسکونی یعنی هفت برابر دولت های قبلی، مسکن ساخته خواهد شد.آخرین آمار مسکن مهر حاکی از تکمیل 814 هزار و 105 هزار واحد است که با احتساب مسکن مهر خودمالکی به حدود 2/1 میلیون واحد می ‌رسد. گفتنی است مابقی واحد های مسکن مهر نیز با پیشرفت های فیزیکی بالای 60 درصدی در حال تکمیل است. بدون شک مهم ‌ترین برنامه حمایتی دولت احمدی‌ نژاد در بخش مسکن واگذاری زمین 99 ساله است که توانسته قیمت زمین را از قیمت مسکن حذف کند و دستاوردهای زیادی از جمله جلوگیری از افزایش بی ‌رویه قیمت مسکن، شفاف ‌سازی قیمت ساخت مسکن، توسعه انبوه‌ سازی، استفاده از مصالح نوین را به ارمغان آورد.

به نظر می رسد با مقایسه آمار ساخت مسکن در دولت ‌های مورد بررسی حاکی از آن است که سیاست‌ های حمایتی دولت احمدی ‌نژاد به دلیل حضور جدی دولت در این عرصه به استناد آمار از موفقیت بیشتری برخوردار بوده، به‌ گونه‌ ای که با استناد به این آمار می ‌توان گفت تعداد واحدهای مسکونی که با سیاست ‌های حمایتی دولت ساخته و به دست گروه‌های هدف رسیده، حدود 7 برابر دولت‌ های قبلی است.

مسکن مهر و موضوعی به نام عدالت

با آن که افتتاح مسکن مهر در شهرهای گوناگون سرعت چشمگیری یافته است، اما هنوز این واحدهای مسکونی نتوانسته است قیمت مسکن را تا حدود زیادی با کاهش مواجه نماید. به عبارت دیگر، درست است که بسیاری از خانواده ها از طریق مسکن مهر دارای مسکن شده اند و توانسته اند به سرپناهی برای خود دست یابند اما با توجه به این که قیمت مسکن در این سال ها با افزایش چشمگیری مواجه بوده است می توان گفت هم باعث ایجاد عدالت و هم بر ضد عدالت کار شده است.

مشکلاتی که مسکن مهر با آن مواجه است خود از کارایی این پروژه کم کرده و عدالتی که قرار بود با ساخت این واحدهای مسکونی در کشور شکل بگیرد را تا حدود زیادی تحت الشعاع قرار داده است. از دیگرسو، به دلیل آن که طرح مسکن مهر به درستی مکان سنجی نشده است و هنوز زیرساخت هایی مانند آب، برق، گاز مدرسه و فضای تفریحی و فرهنگی برای آن ایجاد نشده است، بسیاری از واحدهای ان خالی از سکنه بوده و مردم تمایلی برای استفاده از این واحدها ندارند.

بر اساس نکات بیان شده به نظر می رسد مسکن مهر در عمل تا حدود زیادی نتوانسته است خواسته مسئولین در تحقق عدالت و کاهش مشکلات مردم در حوزه مسکن را بر طرف نماید.