در وضعیتی که تخمین زده می‌شود حجم نقدینگی اقتصاد کشور در هفتهٔ دوم مهرماه از مرز ۴۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده [۱]، آیا بازار مسکن کشور، می‌تواند قسمتی از نقدینگی سرگردانی که مسبب بخشی از تلاطم ارزی اخیر است را، به سمت خود جذب کرده و اندکی از تلاطم نگران‌کنندهٔ بازار ارز بکاهد؟
به تصور نگارنده پاسخ پرسش یاد شده، مثبت است. به بیان دقیق‌تر، حجم کل بازار مسکن کشور، به مراتب بزرگ‌تر از حجم بازار ارز بوده و در نتیجه اگر بتوان از راه سیاست‌هایی مناسب، درصدی از نقدینگی سرگردانی که در هفته‌های اخیر به سمت بازار ارز جهت‌گیری کرده را به سمت بازار مسکن هدایت نمود، میزان افزایش قیمت ایجاد شده در بازار مسکن، به مراتب کمتر از افزایش قیمت ایجاد شده در بازار ارز خواهد بود.
همچنین اگر بخواهیم که هدایت نقدینگی به سمت بخش مسکن، به شکلی مؤثر و همراه با کمترین دخالت مستقیم از طرف دولت صورت گیرد، به نظر می‌رسد که یکی از منطقی‌ترین سیاست‌ها، عبارت است از «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن از سوی بانک‌های خصوصی» است. در ادامهٔ این یادداشت، تلاش می‌شود که تصویری روشن‌تر از تأثیرگذاری سیاست یاد شده بر بازار ارز ارائه شود:
«نقدینگی سرگردان»؛ عامل تلاطم‌های ارزی تاریخی دنیا
متأسفانه وضعیت متلاطم ماه‌های اخیر بازار ارز کشور در هفته‌های اخیر به اوج خود رسیده است و کار‌شناسان اقتصادی، عوامل مختلفی را به عنوان ریشه‌های تلاطم بازار ارز ذکر می‌کنند؛ عواملی مانند: افزایش نیافتن نرخ رسمی دلار در سال‌های گذشته به صورت متناسب با اختلاف نرخ تورم ایران و میانگین نرخ تورم جهانی، به‌کار نگرفتن تدابیر مناسب برای مدیریت لطمهٔ تحریم‌های اقتصادی و تجاری، نوسانات مکرر در سیاست‌های ارزی دولت و بانک مرکزی و بالاخره حجم بالای نقدینگی سرگردانی که در ماه‌ها اخیر راهی بازار ارز شده است.
در میان عوامل یاد شده، به طور قطع شکل‌گیری حجم بالای «نقدینگی سرگردان» در اقتصاد کشور و پناه گرفتن این نقدینگی سرگردان در بازار ارز، در تلاطم ارزی اخیر نقش به‌سزایی داشته است. به بیان دیگر، مدیریت نامناسب نقدینگی، به معنای «انتشار اسکناس» یا سایر سیاست‌های هم‌ارز آن با هدف تأمین مخارج دولت، منجر به نرخ رشد بالای «حجم کل نقدینگی» در کشور شده و چنین وضعیتی در ترکیب با کم‌رونقی سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی، رشد چشم‌گیر «حجم نقدینگی سرگردان» را به دنبال داشته است.
لازم به توجه است که در ادبیات تئوریک مربوط به ارزیابی «جهش‌های نرخ ارز» [۲] نیز، یکی از شاخص‌های کلیدی که احتمال وقوع جهش در نرخ ارز را بسیار بالا می‌برد، شاخصی است که از تقسیم «حجم کل نقدینگی کشور» بر «حجم کل ذخایر ارزی کشور» به دست می‌آید.
طبیعتاً هر چه میزان این شاخص بیشتر باشد، ریسک بیشتری در زمینهٔ هجوم سرمایه‌گذاران سفته‌باز به سمت خرید ارز با هدف اتمام ذخایر ارزی بانک مرکزی وجود خواهد داشت؛ وضعیتی که ریسک جهش نرخ ارز را افزایش می‌دهد. مرور جهش‌های ارزی شدید در کشورهای مختلف دنیا نیز، نشان می‌دهد که بسیاری از این جهش‌های قیمت ارز، در شرایطی به وقوع پیوسته‌اند که هم‌زمان با کاهش ذخایر ارزی بانک مرکزی، حجم نقدینگی با نرخ بالایی افزایش یافته است.
به این ترتیب، بر مبنای تبیین تئوریک یاد شده، در وضعیتی که حجم ذخایر ارزی بانک مرکزی ایران محدود بوده و یا تحریم‌های اقتصادی موجب شده باشند که این ذخایر برای مدتی قابل دسترسی نباشند، مدیریت حجم نقدینگی در اقتصاد کشور، از اهمیت مضاعفی برخوردار خواهد بود؛ اما در کنار بحث مهم مدیریت حجم کل نقدینگی در اقتصاد کشور، لازم است سیاستی طراحی شود که تمام «نقدینگی سرگردان» به سمت بازار ارز متمرکز نشود. در میان سایر بخش‌هایی که می‌توانند بخش بزرگی از نقدینگی سرگردان را جذب کنند، به نظر می‌رسد که بخش مسکن از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است:
ظرفیت هنگفت بازار مسکن برای جذب نقدینگی سرگردان
اگرچه بازار مسکن کشور از ظرفیت بالقوهٔ بزرگی در زمینهٔ عملکرد به عنوان ضربه‌گیر رشد حجم نقدینگی برخوردار است، اما به نظر می‌رسد که هم‌اکنون وضع محدودیت‌های مختلف در زمینهٔ ارائهٔ وام مسکن از سوی سیستم بانکی کشور، یکی از موانع کلیدی جذب نقدینگی در بخش مسکن است. برای توضیح بیشتر، اجازه دهید به یک محاسبهٔ سرانگشتی بپردازیم:
اگر متوسط قیمت هر واحد مسکونی در شهر تهران را ۱۵۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، فقط ارزش تخمینی بازار مسکن فعلی تهران با موجودی حدوداً ۳ میلیون واحد مسکونی، بالغ بر ۴۵۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود؛ ارزشی که ده‌ها برابر ارزش کل بازار «دلار کاغذی» مورد معامله در صرافی‌های کشور است؛ همچنین برای فهم بزرگی این رقم، کافی است توجه کنیم که حجم کل نقدینگی کشور در نیمهٔ مهرماه سال جاری، در حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌شود؛ [۳] یعنی ۱۱ درصد کمتر از حجم بازار مسکن شهر تهران!
به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت که، اگر سرریز نرخ بالای رشد نقدینگی در کشور به سمت بازار مسکن هدایت شود، تلاطم قیمت حاصله، بسیار کمتر از تلاطم ایجاد شده بر اثر مهاجرت این نقدینگی به بازار ارز خواهد بود. به بیان دیگر، با توجه به ارزش بسیار بالای بازار مسکن کشور، اگر ورود یک حجم نقدینگی مشخص به بازار مسکن مثلاً باعث بروز افزایشی ۱۰ درصدی در قیمت تعادلی مسکن شود، ورود همان حجم نقدینگی به بازار ارز، می‌تواند جهشی بالای ۵۰ درصدی در بازار ارز ایجاد کند.
از طرف دیگر، باید توجه کنیم که بروز تلاطم قیمتی شدید ناشی از ورود حجم بالای نقدینگی به بازار ارز، بر روی بسیاری از کالاهای مصرفی و نیز بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها تأثیرگذار بوده و از این رو تأثیرات به مراتب مخرب‌تری در مقایسه با بروز تلاطم قیمتی در بازار مسکن خواهد داشت.
به علاوه، رونق گرفتن بازار مسکن کشور، به عنوان بازاری که کمترین اتکا را به صادرات و واردات داشته و از این رو لطمه‌ای از بابت شرایط تحریمی فعلی متوجه آن نیست، می‌تواند به عنوان یکی از محورهای کلیدی برای ایجاد اشتغال در شرایط تحریمی مدنظر قرار گیرد؛ اما در کنار مطالب یاد شده، به نظر می‌رسد یکی از موانع جذب نقدینگی در بازار مسکن کشور، به محدودیت‌های وضع شده برای سیستم بانکی کشور در زمینهٔ پرداخت وام خرید مسکن مربوط می‌شود. از ابتدای سال ۱۳۸۷ و در پی رشد شدید قیمت مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶، پرداخت وام مسکن از سوی تمامی بانک‌های کشور جز بانک مسکن، ممنوع شد؛ ممنوعیتی که تا به امروز ادامه یافته است.
یکی از نتایج این ممنوعیت ۴. ۵ ساله، به صورت حرکت مؤسسه‌های پولی به سمت پرداخت وام‌های مسکن غیررسمی و با نرخ‌های بهرهٔ بسیار بالا نمود داشته؛ وام‌هایی که هم‌اکنون در بازار غیررسمی خرید و فروش می‌شوند و حتی بعضاً می‌توان آگهی خرید و فروش وام‌های بزرگ مسکن را در تبلیغات نشریات رسمی کشور نیز مشاهده کرد. طبیعتاً فساد ناشی از فربهتر شدن روز به روز بازار غیررسمی خرید و فروش وام‌های بزرگ مسکن، مسئله‌ای نیست که بتوان به سادگی از آن صرف‌نظر کرد.
با این وجود، هدف اصلی این یادداشت، تأکید بر این نکته بود که به ویژه در شرایط تحریم‌های تجاری ناجوانمردانهٔ فعلی ضد کشورمان، به احتمال فراوان آزادسازی تدریجی پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های مختلف، می‌تواند بخشی از نقدینگی سرگردان موجود در بازار ارز و طلا را به سوی بخش مسکن روانه سازد. به این ترتیب هم ظرفیت بالای بازار مسکن برای جذب بخش بزرگی از نقدینگی سرگردان فعال خواهد شد و هم زمینه برای استفادهٔ بیشتر از ظرفیت اشتغال‌زایی در صنایع مرتبط با بخش مسکن فراهم می‌شود؛ صنایعی که معمولاً وابستگی ناچیزی به صادرات و واردات داشته و از این رو حتی در شرایط تحریمی فعلی نیز، می‌توانند رونق یابند.
پی‌نوشت‌ها:
[۱]. با توجه به اینکه آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی در زمینهٔ حجم نقدینگی به پایان خردادماه مربوط می‌شود، آمار دقیقی در مورد حجم فعلی نقدینگی وجود ندارد. با این وجود، در صورتی که نرخ رشد نقدینگی از پایان خرداد تا به امروز را، معادل نرخ رشد نقدینگی در ۳ماه نخست امسال تخمین بزنیم، می‌توان تخمین زد که حجم نقدینگی در پایان شهریور به ۳۹۷ هزار میلیارد تومان رسیده و در صورت استمرار همین نرخ رشد نقدینگی در مهرماه، با محاسبه‌ای ساده می‌توان نشان داد که احتمالاً در پایان هفتهٔ دوم مهرماه، حجم کل نقدینگی در اقتصاد ایران به رقم نگران‌کنندهٔ ۴۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
[۲].. Exchange Rate Overshoot
[۳]. با توجه به اینکه آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی در زمینهٔ حجم نقدینگی به پایان خردادماه مربوط می‌شود، آمار دقیقی در مورد حجم فعلی نقدینگی وجود ندارد. با این وجود، در صورتی که نرخ رشد نقدینگی از پایان خرداد تا به امروز را، معادل نرخ رشد نقدینگی در ۳ماه نخست امسال تخمین بزنیم، می‌توان تخمین زد که حجم نقدینگی در پایان شهریور به ۳۹۷ هزار میلیارد تومان رسیده و در صورت استمرار همین نرخ رشد نقدینگی در مهرماه، با محاسبه‌ای ساده می‌توان نشان داد که احتمالاً در پایان هفتهٔ دوم مهرماه، حجم کل نقدینگی در اقتصاد ایران به رقم نگران‌کنندهٔ ۴۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
Sorry. No data so far.