دولت یازدهم و معضل مسکن/600 خانه برای یک نفر!

افشین پروین‌پور – هنوز چند ماهی تا برگزاری انتخابات دورۀ یازدهم ریاست جمهوری باقیمانده است اما فضای رسانه‌ای کشور گویا عجله دارد تا هرچه زود‌تر وارد فضای مورد نظر خود شده و به‌اصطلاح تنور مباحث انتخاباتی را هرچه زود‌تر داغ کند و بازار گرم و حتی ملتهبی را سر و سامان دهد. در این میان اما آنچه همواره مورد غفلت واقع شده، عدم استفادۀ نیرو‌ها و عناصر دلسوز انقلاب از فرصتهای موجود در زمان انتخابات در جهت گفتمان‌سازی و فضاسازی برای رئیس جمهور آینده (فارغ از اینکه شخص مورد نظر چه کسی باشد) در حوزه‌های مختلف وظایف اوست. اینکه رئیس جمهور آینده چه برنامه-هائی را باید در زمینۀ فرهنگ، اقتصاد و سیاست و… دنبال کند و اولویت‌های کاری او در این زمینه‌ها با توجه به اقتضائات روز و نیاز جامعه چیست؟

در این سلسله از مطالب قصد داریم با عنوان «اولویت‌های اقتصادی دولت یازدهم»، مباحثی را در حوزۀ وظایف و مسؤلیتهای دولت در قلمرو اقتصاد با خوانندگان محترم نشریه به اشتراک بگذاریم. امید است مطالب مطروحه فتح بابی باشد در جهت سالم‌سازی فضای انتخابات و توجه به نیازهای واقعی مردم فارغ از کشمکش‌های بیهوده و بی‌حاصل سیاسی و رسانه‌ای.

بخش مسکن

یکی از بخشهائی که نیازمند کار جدی و دقیق و موشکافانه دولت آینده می‌باشد، «بخش مسکن» کشور است. یکی از سؤالهای اساسی که این روز‌ها در اذهان عمومی وجود دارد افزایش قیمت مسکن (عمدتاً در کلانشهر‌ها و شهرهای بزرگ) و بالا‌تر بودن قیمت مسکن از حد متعارف خود می‌باشد و اینکه آیا سیاستهای دولت (فعلی) که عمدتاً مبتنی بر ساخت «مسکن مهر» است، می‌تواند گره گشای معضل امروز بخش مسکن کشور (گرانی مسکن) باشد؟

برای پاسخ به این سؤال ابتدا باید پرسید که ریشه مشکل در بخش مسکن کشور چیست؟ یا به-عبارت دیگر تا تشخیص درستی از بیماری وجود نداشته باشد نسخه‌های تجویزی برای درمان آن کارساز نخواهد بود.

پر واضح است که تعداد زیادی خانوار وجود دارند که مستأجر بوده و برای اینکه از شر جابجائی هرساله یا افزایش هرسالۀ قیمت اجاره بها رهائی یابند متقاضی مسکن ملکی هستند. تعداد زیادی نیز دختر و پسر در آستانۀ سن ازدواج وجود دارد که بالقوه متقاضی ازدواج بوده، خواهان مسکن مستقل هستند و تأمین مسکن را یکی از موانع جدی فرا راه ازدواج خود می‌بینند. این‌ها «متقاضیان واقعی» مسکن نامیده می‌شوند یعنی کسانی که به‌دلیل نیاز واقعی و به قصد استفاده، متقاضی مسکن هستند که به آن «تقاضای مصرفی» گفته می‌شود.

در مقابل اشخاص دیگری هستند که خود دارای مسکن هستند و نیاز واقعی به مسکن ندارند اما متقاضی مسکن به قصد سرمایه‌گذاری هستند یعنی از راه خرید مسکن و از طریق افزایش قیمت آن قصد کسب سود و منفعت اقتصادی دارند. به این دسته «تقاضای سرمایه‌ای» گفته می‌شود. به این دسته از فعالان «سوداگران» بخش مسکن گفته می‌شود. این‌ها کسانی هستند که بازار مسکن را از حالت تعادل و رفتار منطقی خارج کرده موجب تخریب بازار و افزایش قیمت مسکن می‌-شوند.

پدیدۀ مالکان چند خانه‌ای نیز یکی از انواع سوداگری در بخش مسکن است بدین معنی که افراد به امید افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید مسکن (مازاد بر نیاز خود) می‌کنند. (آمارهای غیر رسمی حاکی از این است که تنها در شهرری حدود ۶۰۰ پلاک متعلق به یک فرد است!) این درحالی‌ست که با تصاحب مالکیت توسط این افراد، دیگران از این حق مالکیت محروم می‌شوند به این دلیل که زمین قابل تولید نیست و از منابع موجود باید استفادۀ بهینه کرد یا به‌اصطلاح باید در این حوزه «تخصیص بهینۀ منابع» داد.

احتکار مسکن یکی از نتایج عملکرد سوداگران بخش مسکن و بد‌ترین انواع «سوداگری» است. بدین معنی که واحد مسکونی خریداری یا ساخته می‌شود و به امید افزایش قیمت در آینده (عمدتاً به صورت نوساز بدلیل عدم افت قیمت در زمان فروش) خالی نگه داشته می‌شود. طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن حدود ۳۴۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که نشان از میزان بالای عملکرد سوداگران بخش مسکن دارد. (این در حالیست که کل سهمیه مسکن مهر استان تهران و نه فقط شهر تهران ۲۵۰ هزار واحد مسکونی است!). این تعداد خانۀ خالی باعث می‌شود که ظرفیتهای بالائی از شهر بدون استفاده و معطل بماند و متقاضیان واقعی مسکن در تنگنا قرار گیرند چرا که زمین (نهادۀ اصلی تولید مسکن) قابل تولید یا جابجائی نیست و نمی‌شود همانند کالاهای مصرفی دیگر مثل خودرو برای آنجایگزین ایجاد کرد.

یکی دیگر از انواع روشهای سوداگری در بخش مسکن، انجام معاملات مکرر و صوری توسط سوداگران در منطقه و یا محله مورد نظر و به تبع آن افزایش قیمت کاذب مسکن در آن ناحیه است. یعنی سوداگران با همدیگر و با هماهنگی، خرید و فروشهای صوری انجام می‌دهند و از این طریق رونق کاذب ایجاد شده و پیامد آن افزایش قیمت مسکن است. تجربه نشان داده است که در شهر تهران هفت منطقه وجود دارد که به نقاط «پیشران» معروف هستند (برای نمونه زعفرانیه، الهیه، شهرک غرب و…). تمام جهش‌های قیمت ابتدا توسط سوداگران یا مافیاهای اصلی مسکن کشور ابتدا از این نقاط با روشی که ذکر شد، شروع شده سپس با یک ضریب به دیگر نقاط تهران (با هماهنگی خود آن‌ها) سرایت کرده است و بعد کلانشهرهای دیگر و شهرهای کوچک و متوسط تا… روستا‌ها.

اما تنها راه برخورد با پدیدۀ سوداگری در بخش مسکن استفاده از ابزار مالیاتی توسط دولت است بدین معنی که در تمام کشورهای موفق در حل معضل مسکن درصد بالائی از سود حاصل از سوداگری از طریق مالیات از آن‌ها اخذ می‌شود تا جذابیت این نوع از فعالیت اقتصادی از بین برود.

راهکارهای اصلاح وضعیت مسکن

برای حل معضل مسکن در ابتدا باید:

1-     برآورد درست و دقیقی از تعداد املاک موجود در کشور (شهری و روستائی) وجود داشته باشد

2-     سپس متقاضیان واقعی مسکن نیز احصاء شوند

3-     پراکنش صحیحی از جمعیت در واحدهای مسکونی صورت بگیرد

4-     و در نهایت به تعدادی که کمبود مسکن وجود دارد، با روشهای خاصی (که متاسب با توان اقتصادی متقاضیان واقعی باشد) اقدام به تولید (و عرضه) مسکن شود

5-     و در حالت ایده­آل بین 5 تا 10 درصد مازاد بر نیاز، واحد مسکونی ساخته شود تا تقاضاهای جدید و تقاضاهای جایجائی به­راحتی پاسخ داده شوند.

نظام شفاف اطلاعاتی

در قدم اول از برآورد دقیق تعداد واحدهای مسکونی در کشور شروع می­کنیم. در سالهای قبل مرکز آمار اقدام به انجام سرشماری نفوس و مسکن به صورت دوره­های 10 ساله می­کرد. بدین معنی که آمار جمعیت کشور و واحدهای مسکونی موجود به صورت دستی (بوسیلۀ پرکردن فرمهائی توسط مأمورین سرشماری) گرفته می­شد. (از همین جا می­توان میزان دقت نتایج این سرشماری با توجه به میزان بالای دخالت نیروی انسانی در آن و ضریب خطائی که همیشه در فعالیت­های انسانی وجود دارد را حدس زد!). به دنبال اظهار مسؤلین مرکز آمار که دوره­های ده­ساله برای اخذ آمار از دقت لازم برای سیاستگذاری برخوردار نیست، این دورۀ زمانی به هر 5 سال یکبار تقلیل یافت (که در حال حاضر انجام می­پذیرد). حال تصور کنید که این دوره­ها به مدت زمان سالانه، شش ماهه، یک­ماهه، یک­روزه! و بلکه به­صورت لحظه به لحظه! تقلیل یابد. بدین معنی که آخرین اطلاعات مربوط به تغییرات نفوس و مسکن به صورت برخط در اختیار سیاستگذاران باشد، آنوقت چه تصوری از دقت آمارهای موجود برای سیاستگذاری می­توان داشت؟!

حال مسئله را از وجه دیگری بررسی می­کنیم. ببینیم از امروز تا روز بعد چه تغییراتی در وضعیت نفوس و مسکن کشور رخ می­دهد. در فاصلۀ یک روز تعداد زیادی متولد می­شوند، تعداد زیادی از دنیا می­روند (فوت می­شوند)، تعداد زیادی خانوادۀ جدید تشکیل می­شود، تعداد زیادی از خانواده­های موجود از هم گسسته می­شوند (بدلیل طلاق یا …)، تعدادی واحد مسکونی جدید ساخته می­شود، تعدادی واحد مسکونی تخریب می­شود، محل سکونت عده­ای از افراد یا خانواده­ها تغییر می­کند بدین معنی که جابجائی صورت می­گیرد (یا در داخل شهر و یا از شهری به شهر دیگر) و … ملاحظه می­شود که در همین بازۀ زمانی کم نیز تغییرات زیادی در آرایش نفوس و مسکن کشور صورت می­گیرد. حال اگر بخواهیم به سرشماری نفوس و مسکن در بازۀ زمانی هر 5 سال یکبار اکتفا کنیم آنوقت ببینیم که دقت آمارهای در دست سیاستگذران برای سیاستگذرای صحیح چقدر به فاجعه نزدیک است؟!

راه حل چیست؟

تشکیل یک سامانۀ الکترونیکی (دیجیتال) از اطلاعات جمعیت و واحدهای مسکونی کشور، قدم اول در مسیر برآورد صحیح از وضعیت مسکن و جمعیت کشور و سپس ورود به عرصۀ ارائۀ راهکار برای کنترل و مدیریت بازار مسکن می­باشد. با تشکیل این سامانه، مالکان واحدهای مسکونی (شهری و روستائی) موظفند با مراجعه به دفاتر نمایندگی دولت، اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی (اعم از مالکیت، الگوی سکونت فعلی، مشخصات فیزیکی و …) را از طریق پر کردن فرمهای مربوطه در اختیار دولت قرار دهند. برای هر واحد مسکونی نیز یک کارت الکترونیکی صادر خواهد شد (شبیه کارت سوخت) و من بعد تمام خدمات و فرآیندهای قانونی و مالی و … (همانند انتقال مالکیت، به اجاره رفتن، پرداختهای عوارض و مالیاتها و …) از طریق این کارت و با ارائۀ آن و به­روزآوری اطلاعات ذخیره شده در آن انجام خواهد شد. ضمناً هرگونه فعالیت خارج از رصد این سامانه از نظر حاکمیت غیر قانونی تلقی شده و هرگونه اختلاف قضائی ناشی از آن در دادگاه رسیدگی نخواهد شد و مالک واحد مسکونی در هر صورت مقصر خواهد بود. ضمناً با تطابق این سامانه با اطلاعات برق و آب و گاز و … دولت از ارائه هرگونه از این خدمات به واحدهای مسکونی که برای ورود به این سامانه اقدام نکرده باشند، جلوگیری به­عمل خواهد آورد.

این سامانه به سامانۀ ثبت احوال کشور (برای به­روزآوری اطلاعات مربوط به تولد و مرگ و میر)، شهرداریها (برای به­روزآوری اطلاعات مربوط به ساخت واحدهای جدید و تخریب واحدهای قدیمی و فرسوده)، دفاتر ثبت اسناد و املاک (برای به­روزآوری اطلاعات مربوط به انتقال مالکیت و جابجائی و ثبت مالکیت جدید)، مشاورین املاک (برای به­روزآوری اطلاعات مربوط به استیجار واحدهای مسکونی)، دفاتر ازدواج و طلاق (برای به­روزآوری اطلاعات مربوط به تشکیل خانواده­های جدید و طلاق) و … نیز متصل خواهد شد و از این طریق تمام اطلاعات مربوط به نفوس و مسکن کشور به صورت دائمی به­روز خواهند شد. بزرگترین مزیت تشکیل این سامانه نیز عدم نیاز مجدد به انجام سرشماری به­صورت دائمی خواهد بود که می­تواند از صرف هزینه­های هنگفت اجرای سرشماری به صورت دستی و خانه به خانه در سالهای آتی با توجه به مشکل همیشگی کسر بودجه دولت جلوگیری کند. (آخرین سرشماری نفوس و مسکن برای دولت بنا به گفتۀ مسؤلین حدود 200 میلیارد تومان هزینه دربر داشته است)

از این طریق سیاستگذار به سه دسته از اطلاعات اصلی که برای کنترل و مدیریت بازار زمین و مسکن لازم هستند، به­صورت دائمی و برخط دسترسی خواهد داشت:

1-     تعداد واقعی املاک موجود در کشور

2-     تعداد مالکین واحدهای مسکونی

3-     تعداد معاملات (خرید و فروش، اجاره) صورت گرفته در بازار

اما حاصل این دسته از اطلاعات مرتب شده برای سیاستگذار، موارد زیر هستند:

• تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه به­صورت دقیق به­دست خواهد آمد،
• تعداد املاک و زمینهائی که هر مالک (حقیقی یا حقوقی) در اختیار دارد، مشخص خواهد شد،
• تعداد معاملاتی که بر روی هر ملک انجام می­گیرد، همچنین افراد حقیقی یا حقوقی که این معاملات (مکرر) را انجام می­دهند، به صورت دقیق مشخص خواهند شد،
• و اما در نهایت رقم دقیق تعداد خانوارهائی که فاقد واحد مسکونی هستند (که در حال حاضر یا مستأجرند و یا به­صورت چندخانواری در یک واحد مسکونی زندگی می­کنند) و متقاضی واقعی مسکن هستند و دولت باید برای مسکن­دار شدن آنها اقدام کند نیز به­دست می­آید.

حال باید دید دولت از چه طریقی و از طریق کدام ابزارهای قانونی با در اختیار داشتن این اطلاعات می­تواند اقدام به تنظیم بازار زمین و مسکن نماید که در شمارۀ آینده به آن پرداخته خواهد شد.

اما نکتۀ آخر نیز قابلیت­‌های دیگری است که تشکیل این سامانه می­تواند برای سیاستگذاران داشته باشد. ازآنجائیکه دریافت هر نوع خروجی در قالب جدول و نمودار و … از این سامانه متصور است، اطلاعات به­دست آمده از این سامانۀ الکترونیکی می­تواند روند تغییرات جمعیتی و سکونتی، هم ­به­صورت شهری و استانی و منطقه­ای و هم در کل کشور را به­دست دهد که این اطلاعات می­تواند برای تحلیل در اختیار تحلیلگران اجتماعی (جامعه­شناسان، جمعیت­شناسان، مردم­شناسان و … ) و همچنین تحلیلگران اقتصادی، سیاسی و … قرار داده شود و آنها با استفاده از این اطلاعات به تحلیل شرایط موجود و مهمتر از آن پیش­بینی وضعیت آینده اقدام کنند (آینده­پژوهی) و برنامه­ریزی­های لازم در حوزه­های اجتماعی و اقتصادی و … صورت گیرد. همچنین دولت می­تواند با اضافه کردن اطلاعات دیگر بر روی این سامانه همانند اطلاعات مربوط به حوزۀ سلامت و پزشکی، اشتغال و بیمه، آموزشی و تحصیلی و … در هر زمان، دقیق­ترین برآوردها را از وضعیت کشور داشته باشد.