سیاست‌های شهرداری، علت اصلی افزایش قیمت مسکن

به گزارش تریبون مستضعفین مهندس افشین پروین پور کارشناس مدیریت شهری و اقتصاد است که بارها در برنامه های مختلف تلویزیونی به بحث های کارشناسی در این مورد پرداخته است و جزو طراحان مسکن مهر نیز به شمار می آید. این فعال فرهنگی که از فعالان دانشجویی دهه ی هفتاد بوده است، در جلسات عیدانه ی انتخابات شورای شهر و شهرداری در جمع اعضای جنبش مردمی مطالبه آرمان‌های انقلاب اسلامی تهران در روز دوازده فروردین 1392 به بازخوانی مسائل اصلی مدیریت شهری تهران پرداخت:

برنامه تلاش برای تغییر در شهرداری با تغییر صرف آدم ها

موقعی که احمدی نژاد رفت شهرداری، نیروهای جوان را دعوت به همکاری کرد. رفتیم جلسه، بچه ها را جمع کرده بودند، می خواستند مدیران جوان را آموزش دهند و درون سیستم بیاورند. نگاه هم این بود که این ها جوانند و دنیا زده نشده اند و می روند سیستم را درست می کنند.  ساختار شهرداری این گونه است که شامل چند منطقه است و هر منطقه به چند ناحیه تقسیم می شود، استراتژی این بود که از کف شروع کنید (شهرداری ناحیه) بعد کمک به رشد می دهیم، تا پست های بالاتر و مؤثرتر. واقعیتش خیلی از بچه ها هم رفتند. نگاه ما این بود که این استراتژی جواب نمی­دهد کما اینکه جواب هم نداد. وقتی ماکزیمم چهار سال وقت داری برای اصلاح یک مجموعه، با تغییر آدم ها مسئله حل نمی شود باید ساختارها را اصلاح کنید.

عدم امکان تغییر شهرداری با تغییر نیروها

می خواهی به عنوان حزب اللهی بروی زیر یک خمش. بدترین کار همین کاری است که می خواستند بکنند. یعنی یک سری نیروهای سالم را تزریق کنیم تا سیستم را اصلاح کنند، در بهترین حالت ممکن است بتوان تغییرات جزئی اعمال کرد اما با این روش ساختارهای ظالمانه اصلاح پذیر نیستند.

ضرورت اصلاح ساختارها به قدر مقدور

اگر بخواهی با یک هم چنین سیستمی چهار سال کار کنی، باید بروی دنبال اصلاح ساختارها. با آوردن نیروهای خوب مشکل حل نمی­شود. درستش این است که بتوانی ساختار را اصلاح کنی، یک آدم بد هم مجبور است در آن ساختار، درست کار کند. باید امکان فساد را از بیخ کند. این جوری سیستم رو به بهبود می­رود. ساختار را اصلاح کن! کم کم نیروی انسانی خوب را هم بگذار و  برو جلو!

ضرورت سیاست پژوهی و ایجاد کانون تفکر برای مدیریت شهری

اصلاح ساختار احتیاج به تفکر دارد. شعار الکی و بی خودی و ذهنیت این که بعد شش ماه ببینی تهران گلستان می شود، فایده ندارد. شورای شهر بخشی از حاکمیت به معنای حاکمیت محلی است. حاکمیت هم یعنی سیاست گذاری. سیاست گذاری هم بدون سیاست پژوهی امکان ندارد و این به مراکز سیاست­پژوهی که همان کانونهای تفکر هستند محتاج است. شما تا درست سیاست گذاری نکنی، درست نمی توانی حکومت کنی. سیاست گذاری هم این قدر که من در این چند سال فهمیدم یعنی تعیین اولویت ها. ممکن است شما به پنجاه گزاره­ سیاستی درست برسی ولی این پنجاه تا مهم ترین نکته اش این است که ببینی اولویتش با کدام است. موسسه ی قدر ولایت صحبت های اقتصادی آقا را جمع کرده است، کار ارزشمندی است.  ولی باید بنشیبنی، تحلیل کنی فحوای مدل تفکّر آقا را در اقتصاد در بیاوری این قدر که ما فهمیدیم نظر ایشان این است که یک و دو و سه و چهار و بعد پی گیری کنی این ها انجام شود. مهم این است که ببینی نظر آقا در اقتصاد چی است؟ آن هم یعنی این که شما اولویت ها را متوجه باشی، در این چهار سال این پنجاه مورد را نمی توانی جلو ببری، دو سه تا را باید جلو ببری، یا یکی را. نه این که در مورد همه­ی این پنجاه مورد اقدام کنی، هیچ کدام هم به نتیجه نرسد. آخرش هم بیلان کار بدهی که ما در این پنجاه مورد جلو رفتیم، ولی نتوانسته باشی تغییر به درد بخوردی ایجاد کنی. این هم کار کارشناسی می خواهد. باید کانون های سیاست پژوهی شهری وجود داشته باشد، و از توی آن بسته ی سیاستی بیرون بیاید که برای تهران باید چه کار کرد؟ به گزاره های سیاستی درست برسی که اولویت ها را باید با آن جا به جا کنی. ببینیم اولویت در تهران چی است؟ اگر این نکته را فهمیدیم، امید هست که بتوانیم کاری بکنیم. بعد تازه باید بروی با سیستم مشغول تعامل بشوی.

ضرورت گونه های مستقل و وابسته و درون نهادی کانون فکر و اقدام برای مدیریت شهری

ما احتیاج به چند مدل کانون فکر و اقدام در مدیریت شهری داریم. شهرداری خودش باید داشته باشد، هم خودجوش شکل بگیرد، هم دانشگاه در این موارد کار کنند. بهترین حالتش این است که مجموعه های مستقلی شکل بگیرد. تلاش شود نهادهای عالی کشور حمایت کنند، چیزی درست شود بتوانند فکر کنند و صحبت کنند. توان تحلیلگری و دید درست داشته باشند.

اولویت: گرداندن اقتصاد برای حرکت جامعه

وقتی می خواهی وارد فضای مدیریت شهری بشوی و اساساً در هر مجموعه‌­ای، از خانواده خودت تا یک موسسه فرهنگی، تا یک سایت، تا یک بنگاه اقتصادی و مجموعه ی فرهنگی تا یک کشور که شهر هم جزئش هست، اولین نکته ای که وجود دارد این است که بتوانی مجموعه ات را از لحاظ اقتصادی بچرخانی، شرط لازمش است. چه بخواهی جامعه را به سمت توحید یا شرک ببری، باید بتوانی مجموعه ات را از لحاظ اقتصادی بچرخانی. نتوانی از لخاظ اقتصادی مجموعه را جلو ببری، نارضایتی پیش می آید و قطعاً موفّق نیستی، یا کار خراب می شود، یا رضایتمندی ایجاد نمی شود.

تأمین رضایت مردم با تأمین نیازهای اساسی مصرح در قانون اساسی

شما می گویی جمهوری اسلامی مشروعیت به معنای حقانیت دارد؟ جواب این است که بله، می گویی مقبولیت دارد؟ بله، حکومت تشکیل شده است و مردم قبول کرده اند و مجلس آخرین نمونه اش بود که 63 درصد شرکت کرده اند، که نشان می دهد مردم پای کار این نظامند. سوم می گویی رضایتمندی هم وجود دارد یا نه؟ این جا یک خورده مجل بحث است. کف رضایت در قانون اساسی آمده است. نیازهای اساسی مردم را حکومت باید تأمین کند. مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت و درمان، آموزش و پرورش، این ها دقیقاً مواردی است که مردم به دلیل عمل کرد نادرست حاکمیت، ازشان رضایت ندارند. خوراک همین طور، بهداشت و درمان همین طور. آموزش و پرورش در حال حاضر به گونه ای است که اگر بخواهی مدرسه خوب برای فرزندت مهیا کنی، باید بروی مدرسه ی غیر انتفاعی و…. ما حدّ اقل ها را نتوانسته ایم حل کنیم. اعتقاد قلبی من این است با همین سیستم و امکانات می شود، این ها را حلش کرد. کما این که با چند تا کامپیوتر و یک کانکس و چهار پنج نفر نیروی پای کار ،بخش مهمی از مسئله ی مسکن کشور حل شد. مردم هم مشکلاتشان در همین چیزهاست، تا می خواهی کوچک ترین صحبتی بکنی می گوید این وضع مسکن و تورم و این وضع آموزش و پرورش و …. بیشتر از این هم از جمهوری اسلامی توقع ندارند، کف رضایتمندی هم در این است که شما بتوانی اقتصاد را در وهلۀ اول درست بچرخانی.

درآمد شهرداری عامل همه ی مفاسد و کج کارکردی ها در مدیریت شهری

تهران و هر شهری برای مدیریت نیازمند بودجه است، نکته اصلی و مهم این است که شهرداری بودجه ای که نیاز دارد را از دولت نمی گیرد. در هیچ کجای دنیا شهرداری از دولت پول نمی گیرد. باید بودجه را از مردم تامین کند، و از آن طرف، خدمات بدهد، ریشه همه ناملایمات، کجی ها، ناراستی ها، ترافیک و شلوغی،ناهنجاری های اجتماعی و گرانی مسکن و … در همین یک نکته است. می گوییم درآمد، می خواهیم از فروختن شهر تأمینش کنیم.

تراکم فروشی ام الفساد کج کارکردی مدیریت شهری

این جا یک خیابان است هر شهری یک ضریبی برای تراکم دارد، اصول شهرسازی می گوید با این زیرساخت ها و امکانات و ظرفیت ها و… مثلاً دو طبقه بیشتر مناسب نیست که ساختمان بسازی. شهرداری می گوید چون من پول ندارم، سه طبقه ی دیگر هم مجوز ساخت می دهم. فروختن تراکم مازاد! و هر آن چه از فعالیتی بتوانم پول در بیاورم انجام می دهم. می روی بالای شهر چند خانه ی یکی دو طبقه هست، یک دفعه یک برج سی طبقه در کنارش می بینی، هر طبقه ده واحد است. در شمال شهر پر است از این موارد و البته در بقیه مناطق. طرف میلیارد میلیارد پول به شهرداری داده است، چهار هزار درصد تراکم گرفته است. اتفاقی که می افتد این است که شهر ویران می شود. همه ی این مشکلاتی که می بینید ناشی از سیاست هایی است که از زمان کرباسچی شروع شد. به بدترین وجهش کار را جلو بردند که پول اگر بدهی، هر کاری بخواهی می توانی انجام بدهی. با این الگوی سکونت، بار جمعیتی زیاد می شود. ترافیک و آلودگی هوا و زمین و ازدحام و اشراف ساختمان ها نسبت به هم و گرانی زمین و مسکن و …، ازدحام نفوس و ناهنجاری فرهنگی و اخلاقی و …. در نهایت با یک مجموعه ای طرف هستی که هر روز به سمت انفجار می رود. دلیل اصلی ناهنجاری های اجتماعی در مدیریت غلط اقتصاد شهری است. در حال حاضر فروختن کاربری تجاری در تهران به­وفور انجام می­شود. یعنی پارکینگ و … را اجازه داده می­دهند تا به واحد تجاری تغییر کاربردی پیدا کند. هر کس مراجعه کند این قدر پول بدهد مجوز داده می­شود. خب مثلاً یک عده آمده اند یک پاساژ بزنند، حساب شده است که بار خدمات و ترافیک و… که بر شهر تحمیل مشود چقدر است؟ آیا ظرفیت آن وجود دارد؟ حساب و کتاب وجود دارد برای هر یک از این ها؟ مثلاً هاپیر استار را می نشینند قرار داد می بنندد که در ازای دادن این قدر پول بسازد، توجه نمی شود به آثارش. اصلاً گوشی به این حرف ها بدهکار نیست. برای مثال می خواهی در یک منطقه ای اتوبان بزنید پیمانکار متری این قدر می گیرد. آخرسر صورت وضعیت را می آید پولش را بگیرد، چه کار می­کنند؟ شهرداری به پیمانکار تراکم سیار می فروشد، به جای دادن پول، 15 میلیارد تومان تراکم می فروشد که در هر جای منطقه ی مورد توافق، هر چقدر بنا خواست بالا ببرد.

تعمیر کشتی روی آب

نکته ای که خیلی ها نمی دانند این است که ممکن است راه حل را بلد باشی، اما روش اجرا را بلد نباشی. اگر تغییر ساختاری ده ساله باید اجرا شود، باید گام بندی کنی و در مدّت مسئولیت خودت بخشی را جلو ببری. باید با صبر تمام و استراتژی درست جلو بروی و اصلاً نباید احساساتی شد که وقت نداریم، یک دفعه اجرا شود و بزند تمام شود و برود. دغدغه ات این است که انرژی ات هدر نشود، زمان بندی کن و بگذار برود. استراتژی رسیدن به هدف هم بسیار بسیار مهم است. الآن تهران مثل بیمار محتضری است که همه جایش را عفونت گرفته است، شما چه می خواهید بکنید؟ آرام آرام باید مسکن تزریق کنی و با شیب کم باید ببری به سمت بهبود. حسن رحیم­پور مثال قشنگی می زد، اصلاح مشکلات جامعه مثل کشتی درگیر امواج است که برای مثال، شکافی در عرشه اش هست. نمی توانی کنار ساحل ببری و تعمیرش کنی باید تکه تکه اش را اصلاح کنی، آرام آرام شکاف اصلی را باید ببینی کجاست، آن جا را شروع کنی تعمیر کردن. (در حالی که کشتی اسیر تلاطم امواج است)، کار بسیار سختی است.

درآمد پایدار، حرف درست، روش غلط!

شهرداری حرف درستی می زند، دنبال درآمد پایدار می گردم. اما روشش باطل است که دارد شهر را می فروشد. فردا که همه را فروختی چه می خواهی بکنی؟ این می شود درآمد پایدار؟ باید کار دیگری انجام داد.

اولویت اصلاح در مدیریت شهری: اقتصاد و سپس شهرسازی و معماری و در نهایت مسائل فرهنگی و اجتماعی

در شهر تهران سه سطح مسئله داریم که باید برای اصلاح بین آن ها اولویت بندی کرد. اول اقتصاد، بعد معماری و شهرسازی بعد مسائل فرهنگی و اجتماعی. این حرف نگاه تکنوکراتی تقدم اقتصاد به فرهنگ نیست، ریشه یابی کنیم کج کارکردی ها را بببینیم ریشه در چه دارد. نکته ی مهمش چی است؟ روزی سه چهار هزار نفر در روزهای شلوغ به­دلیل آلودگی هوا از بیماری های قلبی و این ها دارند می میرند، گناهش گردن چه کسی است؟ مشکل برمی گردد به شهرسازی و می آید در اقتصاد شهری تا فروش تراکم. آقا یک تعبیری دارند، معماری وحشی مضطرب تهران. پارادایم اقتصادی که به شهرداری حاکم است، کاری به این حرفها ندارد. وقتی اولویت شد اقتصاد به هر قیمت، آن هم با نگاه که تراکم بفروشی و پاساژ بزنی و پول بگیری، صحبت کردن از اصول و قواعد معماری و شهرسازی بی فایده است. این جوری است که حرف آقا را زمین می زنند. شما می خواهی پول بگیری. وقتی مسئله ی اقتصادی را درست حل نکردی به شدت مسائل معماری و شهرسازی تحت تاثیر قرار می گیرد، شهرداری فقط شهر را به شکل اسکناس می بیند. مجوز تراکم بدهد و پول بگیرد، هر جوری دلت می خواهد بساز. این را وقتی اصلاح کردی، بودجه ات وابسته به فروش تراکم نشد آن وقت می نشینی به شهرسازی و معماری هم فکر می کنی. وقتی شهرسازی را اصلاح کردی، بستری براهم می­شود که کارهای جدی بکنی در فرهنگ و مسائل اجتماعی.

تمرکز مدیریت شهری

حالت مطلوب این است که حکومت ملی وظیفه اش سیاست گزاری و ریل گذاری است، حکومت محلی وظیفه اش اجراست. من اگر باشم می گویم وزارت ارشاد وظیفه اش تخصیص بودجه و نظارت است، کار اجرائی را باید مدیریت شهری انجام دهد، اجرا دست شهرداری است. شهرداری مسئول مسکن و بهداشت و درمان و آموزش و پروش و فرهنگ است. بهترین کسی که می تواند این سیاست ها را اجرا کند، حکومت محلی است و هیچ کس هم جز خود مردم نمی توانند شهر را اداره کنند. سیاست گزاری های کلانِ شهری ما باید تغییر کند. دولت ملی باید سیاست گذاری ها و ریل گذاری ها را انجام بدهد، و بعد برویم به سمت وحدت مدیریت شهری. الآن در خیابان می رویم، منطقه بندی شهرداری با آب با برق با گاز همه با هم متفاوت است در صورتی که در کشورهای دیگر این طور نیست. مدیریت های موازی باید اصلاح شوند. بدیهی ترین چیز این است که باید منطقه­بندی گاز و آموزش و پروش و آب و… واحد باشند. این چه وضعی است این ها هیچ کدام از یک جای واحد مدیریت نمی­شوند. شهرداری از یک جایی تصمیم می­گیرد، دولت به طریق دیگر،تازه اختلاف سیاسی هم هست. با هم لج می کنند، ما احتیاج به تمرکز مدیریت شهری داریم.

مدل کردن تهران، اولین گام: نظام جامع اطلاعاتی زمین و مسکن شهر تهران

خیلی از این کارها با قوانین موجود قابل انجام است. اقتصاد که حل شود مسائل لایه های بعدی کم می­شود. اولین کاری که باید انجام شود، این است که باید شهر را مدل کرد، در سوره ی نمل برای حکومت حضرت سلیمان چهار ویژگی اصلی را برمی­شمرد، یکی اش اشراف مُلک به مِلک است، اشراف خیلی بالایی به اجزای حکومت وجود داشته است. یکی از ارکان حکومت توحیدی این است که حکومت باید نگاه دقیق داشته باشد، نظام اطلاعاتی دقیق باید وجود داشته باشد. یکی از ارکانش زمین است. سه رکن دارد، زمین و پول و افراد. یعنی باید حاکمیت، ارتباط فرد را با زمین و پول بداند. سه رکن دولت الکترونیک این است. باید برویم شهر را مدل کنیم، یعنی در وهلۀ اول یک نظام شفاف اطلاعاتی از املاک شهری تهیه شود. کاداستر یک پروژۀ ملی است و به خاطر ملاحظاتی که هست در حال حاضر وجود ندارد. باید در مأموریت های شهرداری چنین چیزی باشد. شهردار باید یک لپ تاپ جلویش باشد، باید لحظه به لحظه گزارش داشته باشد از وضعیت زمین و مسکن شهری و همچنین بقیه املاک و ساختمانها با کاربری های مختلف. منظور تعداد املاک و کاربری شان و مالکیت شان و تعداد انجام معاملات و … است. این ها همه باید در یک سیستم شفاف اطلاعاتی مدل بشود. شهردار تهران باید به وضعیت ملکی و مسکونی همۀ شهروندان اشراف کامل داشته باشد، وضعیت تغییرات باید لحظه به لحظه توسط شهردار و نظام شهرداری با انواع نمودارها و جداول رصد شود. در مرحلۀ بعدی گردش کار شهرداری در مناطق و حتی محلات باید در این نظام دیجیتال انجام شود یعنی امکان دخالت و تأثیرگذاری نیروی انسانی و احیاناً بروز تخلفات باید به حداقل ممکن برسد. در چنین وضعیتی سرعت انجام کار نیز به طرز قابل توجهی افزایش می­یابد و ریشۀ بسیاری از نارضایتی­ها خشکانده می­شود. این طور است که بستر بروز فساد و نارضایتی­ها (از انواع مختلف، اداری و …) از بین می­رود.

 هشتصد هزار خانه ی خالی مصداق بزرگ احتکار

این که درست شد، می شود یک سامانه ی اطلاعاتی مورد استفاده، آن وقت شروع می کنی شهر را اداره کردن. البته این را هم بگویم: همانطور که در حال حاضر سیاستهای غلط شهرداری مثل فروش تراکم مازاد و غیره در گران شدن قیمت مسکن و زمین به شدت مؤثر است، رویکرد جدید شهرداری در دورۀ آینده می تواند به مراتب در کنترل بازار زمین و مسکن و کاهش قیمت تأثیر گذار باشد. شهرداری باید از خانه های خالی عوارض بگیرد (در همه جای دنیا شهرداری این کار را انجام می­دهد نه سازمان امور مالیاتی). الآن آخرین سرشماری می گوید سیصد و چهل هزار تا خانه ی خالی در تهران هست. اما برآورد بنده این است که تا هشتصد هزار تا خانه ی خالی در تهران وجود دارد، باید پایش بایستیم. در هیچ جای دنیا اجازه نمی دهند که خانه­ای خالی بماند. در فقه هم بحث کنیم، بدترین مصادیق احتکار همین است (در حالی که بقیه به آن احتیاج مبرم دارند، مالک، خانه را خالی نگه داشته است تا گران شود و بفروشد). این مصداق احتکار است. در بعضی کشورها حتی از ابزارهای تعزیراتی استفاده می کنند. حتی در کشورهائی مثل آلمان و ژاپن در مواقع بحران حتی زندان می کردند، یا اگر کسی اجاره را بیشتر از نرخ مصوب می­گرفت، همین طور. حال فرض کنید با این سیاست در مدت زمان کوتاهی چند صد هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شود، آیا قیمت مسکن و اجاره­بها به نصف نخواهد رسید؟ ببینید چه ظرفیتهائی در اختیار شهرداری وجود دارد و در حال حاضر از آن استفاده نمی­شود.

وجود پشتوانه ی قوی برای سامانه ی زمین و مسکن شهر تهران

البته استارت این کار در زمان دولت دهم خورد، تا حدود خوبی هم کار پیش رفت اما به دلایل مختلف متوقف شد. قرار بود برای هر ملک (اعم از زمین و مسکن و با کاربری­های مختلف) شناسنامۀ هوشمند صادر شود. شبیه کارت سوخت برای هر خودرو. تمام اطلاعات مربوط به ملک مورد نظر هم در حافظه کارت وجود داشت. این کارتها به یک سامانۀ مرکزی متصل می­شوند که در اختیار سیاستگذار است. تمام مشاورین املاک و دفاتر ثبت و شهرداریها و … هم به این سامانه متصل می­شدند. از اینرو تمام تغییرات انجام شده در وضعیت ملک به صورت لحظه به لحظه در اختیار سیاستگذار قرار می­گرفت. تعداد املاک، تعداد مالکها، وضعیت انجام معاملات، تعداد واحدهای مسکونی خالی و … .

هر تراکنشی که می خواهد انجام شود (از قبیل خرید و فروش، اجاره، رهن و … می روی یک بار کارت را می کشی، همه ی تراکنش ها ثبت می شود. می شود ابزار اطلاع رسانی مِلک در سیستم مرکزی. هر معامله در معاملات املاک، ثبت می شود. وقتی ثبت نشد غیر قانونی است. از نظر حکومت هر اختلافی پیش بیاید مقصّر مالک است، فردا طرف بلند نشد و …. هر اختلافی پیش آمد، این جا حتی می شود، ابزار تعزیراتی بگذاری، از نظر حاکمیت این کار غیر قانونی است.

اصولاً وظیفه ی مقابله با خانه های خالی همه جا با شهرداری است، شهرداری عوارض سنگین روزانه می بندند که کسی برایش صرف نکند، آن موقع قیمت اجاره بها نصف می شود یا نه؟، هشتصد هزار تا یک دفعه می آید درون بازار. شما شهر را می خواهی اداره کنی باید اطلاع درستی از شهر داشته باشی، با همین سیاست می­شود قیمت اجاره بها را نصف کرد. این سیستم هم پویا (داینامیک) است، هر تغییری را لحظه به لحظه دارد، همان لحظه شهرداری مطلع می شود. در سیستم شهرداری ثبت می شود. دلالی و تعدد معاملات سریعاً ردیابی می شود. آن کسانی که کارشان سوداگری مسکن است، پیدا می شوند. این کار باید در شهرداری تهران و شهر تهران دوباره شروع شود و به تمام نقاط کشور تسری یابد.

شهرداری متأسفانه با دولت همکاری نکرد

 طرحهای خوبی در بخش مسکن در دولتهای نهم و دهم اجرائی شدند که شهرداری می توانست با کمک به این طرحها میزان مطلوبیت آنها را بسیار بالا ببرد. مثل طرح مسکن مهر. زمینهای خوبی در اختیار شهرداری است که می­توانست آنها را در اختیار این طرح قرار دهد و مردم را در داخل شهر خانه­دار کند یا اینکه زمینهای گران­قیمت خود را بفروشد و با پول آن زمینهای بیشتری با قیمت کمتر خریداری کند و در اختیار متقاضیان مسکن مهر قرار دهد تا مردم بجای پرند و هشتگرد و … در داخل شهر صاحب مسکن شوند (ضمن اینکه تخفیفهای زیادی هم می­توانست برای پروانۀ ساخت و … در نظر بگیرد تا هزینۀ ساخت واحدهای مسکونی به حداقل برسد)، ضمن اینکه این کار باعث می­شد قیمت بالای مسکن در داخل شهر به شدت تحت تأثیر قرار گیرد. منتها چون تفکر مبتنی بر خدمت­محوری وجود نداشت این امر محقق نشد. در عوض طرحی توسط شهرداری اجرا شد که بجای اینکه منافع مردم را تأمین کند منافع سرمایه­داران و بساز و بفروش­ها را تأمین می­کرد و هیچ سودی بحال مردم نداشت. نام این طرح «فروش متری مسکن» بود و توسط تیمی اجرا شد که در زمان دولت اصلاحات بخش مسکن کشور را در دست داشتند و در زمان مدیریت فعلی شهرداری از وزارت مسکن به سازمان نوسازی شهرداری نقل مکان کردند. اساس سیاستهای آنها نیز بر این مسئله استوار بود که در هر صورت منافع سازندگان مسکن و انبوه­سازان و سوداگران باید حفظ شود و قیمت مسکن باید بالا بماند و بالا برود حالا اگر هر روز توان مردم در صاحبخانه شدن کم شد دیگر به جهنم! اگر قیمت زمین و مسکن پائین بیاید جذابیت سرمایه­گذاری برای سرمایه­گذاران کم می­شود. این در حالیست که بطلان این نظریه در طرح مسکن مهر بوضوح ثابت شد، چون با وجود اینکه سود این پروژه ها فقط سود پیمانکاری بود و سازندگان مالک پروژه هم نبودند باز هم برای گرفتن پروژه با هم رقابت می­کردند و صف می­کشیدند. اساس طرح فروش متری مسکن هم بر این اصل استوار است که ابتدا تعدادی واحد مسکونی ساخته می­شود ولی اگر به واسطۀ سوداگری و عدم کنترل بازار و … قیمت مسکن بالاست هیچ اشکالی ندارد، همین است که هست! حالا اگر مردم پول ندارند که یک واحد مسکونی، حتی 50 یا 40 متری بخرند، یک متر که می­توانند بخرند، فعلا یک متر بخرند! بعد دو متر! و … تا اینکه بعد از هر چند سال،30 سال 40 سال، توانستند نصف یک واحد مسکونی را بخرند، آنوقت بقیه پول واحد مسکونی را آن هم با سود بالا به آنها وام می­دهیم تا ان­شاءالله صاحب خانه شوند! حال آنکه طرح مسکن مهر بر این اصل استوار بود که زمین از طرف دولت به رایگان در اختیار گذاشته می­شود ،چون درصد بالائی از قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می­دهد، و همچنین تا درصد بالائی هم از هزینه­های ساخت در قالب وام کم­بهره یا قرض­الحسنه داده می­شود، بخشی از هزینه­های اداری هم یا بخشیده می­شود یا توسط دولت تقبل می­شود تا واحد مسکونی با کمترین قیمت به دست متقاضی برسد، حالا خودتان رویکردها را با هم مقایسه کنید.

راه های درآمد پایدار: مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر ارزش زمین

خب حالا شهرداری تراکم نفروشد، چه کند؟ می رسیم به بحث درآمد پایدار. این کار راه های متعددی دارد، اما مهم­ترینش مالیات بر ارزش زمینLVT  است که این را باید حکومت محلی بگیرد. الآن در مجتمع های مسکونی این گونه است که در هر ساختمانی هر واحدی بر اساس متراژش حق شارژ به مدیریت ساختمان می دهد. باید چنین مسیری نیز در شهر طی شود. هر واحد ساختمانی، چه مسکونی و چه واحدهائی با کاربری­های دیگر، به مقدار زمینی که اشغال می کند، باید عوارض بدهد. در واقع همان عوارض شهری است. اشتباهی در حال حاضر بر قانون عوارض شهری هست، چیزی تعریف کرده اند که خیلی پیچیده و غلط است، شامل:  محاسبه قیمت زمین و مسکن بر اساس حدود 300 عامل است. عوارض را باید فقط بر اساس متراژ و قیمت زمین گرفت. در دنیا می گویند فقط زمین. یک کسری از قیمت آن را سالانه از مالک زمین می گیرند. این بحث ریشه در فقه ما هم دارد. در زمان حضرت رسول (ص) و امام علی (ع) رواج داشته است. در ازای مساحتی که داده می شود و کاربری آن باید عوارض گرفته شود. حضرت رسول (ص) زمین را هر کس احتیاج داشته، در اختیار می­گذاشته، در قبال استفاده از آن، مالیات می­گرفته. این ساز و کارش شبیه LVT است. که در دنیا هم سابقۀ چند ده ساله دارد. مثلاً قیمت زمین سیصد میلیون است، یک کسری ازش را سالانه حساب می کنند، صدم درصدش را حساب می کنند و حق شارژ ماهیانه می­گیرند. با این روش می­توان تا حدود زیادی از سوداگری نیز جلوگیری کرد. اشخاصی هستند در تهران که تا قریب به 1000 واحد مسکونی یا بیشتر را در اختیار دارند. در حالی که عدۀ زیادی هستند که مالک یک واحد 50 متری هم نیستند یعنی عدم توازن در الگوی مالکیت. از املاک دوم و بیشتر این عوارض به صورت تصاعدی بالا می­رود. به نحوی که برای مالک صرف نمی کند که ملک را تحت مالکیت خود نگه دارد و مجبور به عرضۀ آن است. ببینید در این صورت چه حجمی از واحدهای مسکونی به بازار عرضه می­شود و قیمت چقدر افت می­کند؟

الآن همین عوارض شهرداری را فقط درصد کمی به موقع پرداخت می کنند. شهرداری هم تنها ابزارش این است که موقع معامله بخشی از این عوارض را بگیرد تازه مبنای محاسبه هم بر اساس قیمت-های به­روز شده نیست و خیلی کمتر از قیمتهای واقعی است. قانون شهرداری می گوید اگر عوارض را ندهی، دولت می تواند آب و برق را قطع کند، این جا نیازمند هماهنگی با دولت ملی است. ما جلساتی با مسؤلین اداره درآمد شهرداری داشتیم و پیشنهاد اخذ ال وی تی را کردیم. گفتند اگر ما بخواهیم این کار را بکنیم نارضایتی اجتماعی پیش می­آید. در عوض کاری را که بدتر از همه و به ضرر همۀ وجوه زندگی مردم از اقتصاد گرفته تا فرهنگ و اخلاق و … است را انجام می­دهند! فروش تراکم مازاد!

نهادینه شدن عدالت با اخذ LVT

پس برای درآمد پایدار و جلوگیری از فساد در تهران باید سه گام برداریم: مدل کردن یعنی ایجاد نظام شفاف اطلاعاتی، عوارض بر خانه های خالی و اخذ ال وی تی. که برای انجام آنها باید با دقت تمام و قدم به قدم پیش رفت.ال وی تی عدالت درونش هست. از آن هایی که قیمت زمینشان گرانتر است، بیشتر گرفته می­شود، هرکه زمینش ارزانتر است کمتر پرداخت می­کند. از متراژهای پائین و افراد با درآمد کم و خانه­های ارزان قیمت هم اصلاً اخذ نمی شود یعنی اقشار کم­درآمد و با سطح زندگی پائین معاف هستند. در این صورت اولاً برای کسی توجیه اقتصادی ندارد که خانۀ خود را خالی نگه دارد چون در هر صورت عوارض آن را باید پرداخت کند. ثانیاً مبلغ قابل توجه و همیشگی برای شهرداری بوجود می­آید که می تواند علاوه بر تأمین هزینه های جاری خود و عمرانی شهر نظیر ساخت اتوبان و خیابان و هزینه­های دیگر در قسمت­های کم­برخوردار شهر بیشتر هزینه کند و کیفیت خدمات شهری و زندگی را در آنجا بالا ببرد. در واقع گرفتن از طبقات پردرآمد و هزینه کردن برای افراد کم­برخوردار که از این طریق می­توان تا حدود قابل توجهی شکاف طبقاتی را جبران کرد که عین عدالت است. یکی از اساتید اقتصاد در کشور انگلیس که تخصص اصلی­اش همین مالیات­های زمین و مسکن است و ما با ایشان تعاملات علمی داشتیم معتقد بود و اثبات می­کرد که اگر مالیات های مربوط به زمین و مسکن به درستی اخذ شود به تنهائی قادر است عدالت را در کل اقتصاد برقرار کند. جالب است که حضرت امام (ره) هم در ابتدای انقلاب اولین پیام اقتصادی خود را در همین زمینه صادر کردند: پیام حساب 100 مربوط به مسکن محرومان، و در آن پیام به صراحت عنوان کردند مسئلۀ مسکن و مشخصاً زمین، و طبیعتاً هرآنچه مربوط به آن است از قبیل مالیات و … باید در ابتدا حل شود که اگر این پیام و نکات مهم آن در ابتدای انقلاب با همان تقدم زمانی نسبت به بخش­های دیگر اقتصاد در دستور کار مسئولان اجرائی قرار می­گرفت امروز شاهد بسیاری از نابسامانی­های اقتصادی و فواصل طبقاتی و سوداگری در حوزۀ زمین و مسکن و گرانی مسکن و … نبودیم. در واقع نظر امام (ره) همین بود که اصلاح سیاستهای اقتصادی باید از اصلاح سیاستهای بخش زمین و مسکن انجام شود. تجربۀ دنیا هم نشان می­دهد که هرجا ال وی تی اجرا شده اولا قیمت زمین و مسکن پائین آمده و ثانیا همراه با رشد ساخت و ساز و رضایت مردم بوده است.

فرهنگ سازی اولین گام اصلاح وضعیت خراب فعلی

البته باید فرهنگ سازی کرد و به مردم گفت که این کار یعنی فروش تراکم مازاد به ضررشان بوده است. شهر را گران کرده است، مسکن را ویران کرده است. بدترین کاری که می شود انجام شود این است. در عوض باید سیاست ال وی تی اجرائی شود. به هیچ کس هم فشار نمی آید. از آن هائی هم که درآمد کمی دارند، اصلا اخذ نمی­شود.

عوارض از مصرف نه تولید

حاکمیت باید کاری کند که بیشترین عوارض از مصرف گرفته شود و کم ترین عوارض از تولید. آیت الله جوادی آملی در سالهای پیش در نماز جمعه ی قم می گفت تولید امری آخرتی است، و مصرف امری دنیایی. تولید باید توسط حاکمیت تشویق شود و مصرف محدود و البته به اندازه! برای مثال اگر کسی قصد تخریب و نوسازی منزل خود یا بازسازی آنرا داشت شهرداری باید حتی­الامکان مراحل اداری را از پیش رو بردارد که این کار با گردش کار دیجیتالی می تواند محقق شود، و این امر را تسهیل کند که تولید صورت بگیرد، کمترین مبالغ در این مرحله باید اخذ شود اما از مصرف عوارض بگیرد. در حال حاضر برعکس این موضوع عمل می­شود. در موقع ساخت و ساز بیشترین پول از متقاضی به عناوین مختلف اخذ می­شود، اصلاً شهرداری اجازه ساخت و ساز می­دهد، نظیر اجازۀ تراکم مازاد، که به دهها عنوان پول بگیرد : عوارض از تولید! نتیجه این کار هم این می­شود که این هزینه ها بر دوش مصرف کننده می­افتد و شهر گران می­شود، وقتی هم که تولید صورت گرفت دیگر شهرداری کاری به کار ملک مورد نظر ندارد. اما در صورت اجرای سیاست ال وی تی، تولید کننده به صورت حداکثری تشویق می­شود، حتی با منابع جمع­آوری شده از طریق ال وی تی، که مقدار قابل توجهی است، شهرداری می­تواند وام کم­بهره یا قرض­الحسنه نیز به تولید کننده اهداء کند. بعد از آن از تولید صورت گرفته عوارض بگیرد. تفکر خدمت­محور یعنی این.

برداشن سوداگری از نظام تهیه و توزیع کالا

مرحله ی بعد این است که نظام تهیه و توزیع کالاها و خدمات اساسی مورد نیاز مردم در شهر باید تغییر کند. فروشگاه­های شهروند باید به مراکز تهیه و توزیع مستقیم کالاهای اساسی تبدیل شوند. در حال حاضر نظام توزیع میوه و تره­بار بشدت اسیر سوداگری است. تحقیقات و مشاهدات میدانی نشان می­دهند که از مراکز تولید تا محل عرضه حدود هشت دست جابجائی صورت می­گیرد که این به معنی افزایش بی منطق قیمت و تحمیل آن به مصرف کنندۀ نهائی است که باید اصلاح شود. یعنی از تولیدکننده به قیمت کم خریداری می­شود و به مصرف­کننده به قیمت بالا فروخته می­شود.

ضرورت چند هسته ای شدن تهران

در ادبیات شهرسازی، چیزی به نام شهر چند هسته ای وجود دارد، بدین معنی که باید مراکز خدماتی و رفاهی و مکان­های مورد مراجعۀ مردم در چهار گوشۀ شهر به نحو مناسبی توزیع شوند. از این طریق می­توان بسیاری از سفرهای غیر ضروری را حذف کرد و بار ترافیک و حمل و نقل را کاهش داد که خود به کاهش آلودگی هوا و مسائل مضر دیگر منجر می­شود و میزان رضایت عمومی شهروندان را افزایش می­دهد. هویت محله­ای نیز باید در شهر، آرام آرام شکل بگیرد. یعنی همانطور که در داخل واحد مسکونی حریم­هائی باید شکل بگیرند و رعایت شوند باید محلات ما نیز به سمت رعایت حریم و آداب آن در حوزۀ شهرسازی بروند که آن هم بحث مفصلی است و باید تحت یک سرفصل جداگانه به آن پرداخته شود.

معماری شهری ذیل اقتصاد شهری

در حوزۀ معماری نیز باید الگوهائی مبتنی بر رعایت حریمها و حدود شرعی جایگزین شوند. منتها در حال حاضر بدلیل حاکمیت مطلق پارادایم اقتصادی بر ادارۀ شهر و سیاستهای غلط، قیمت زمین بالا رفته است و نتیجتاً واحدهای مسکونی به سمت کوچک­شدن پیش رفته­اند که متأسفانه در خیلی از موارد جائی برای اجرای این مسائل باقی نمانده است که باید بتدریج اصلاح شوند.