روز گذشته شورای شهر تهران برای سومین دوره آقای قالیباف را به عنوان شهردار پایتخت برگزید. شاید عمده تحلیل‌ها درباره این انتخابات در چارچوب‌های سیاسی و جناحی مربوط به اصول‌گرا و اصلاح‌طلب باشد، اما خوب است از نظر عملکردی و رویکردی نیز به تحلیل فعالیت‌های شهرداری توجه شود.
تراکم فروشی یکی از مشکلات مهمی است که شهر تهران در دو دهه اخیر با آن روبه رو شده است. امری که در زمان شهرداری کرباسچی آغاز شد و هنوز هم ادامه دارد و البته شدت آن بیشتر از پیش شده است. برای فهم بهتر این مساله می‌توان به اقتصاد عمومی کشور اشاره کرد. یکی از مشکلات اساسی اقتصاد ایران وابستگی بیش از حد به نفت است و خام فروشی نفت یکی از مصائب امروزی کشور است که در کنار نبود مدیریت صحیح در خصوص نحوه به کارگیری منابع ارزی حاصل از فروش نفت به چالشی بزرگ تبدیل شده است و کشور را دچار بیماری هلندی کرده است.
وضعیت مشابهی هم در درآمدهای شهری به وجود آمده است و آن هم وابستگی شدید شهرداری ها به فروش تراکم ساختمانی است که به عنوان ساده ترین و آسان ترین راه درآمدی برای جبران هزینه های جاری اداره شهرها تبدیل شده است که متاسفانه در کلانشهرها به خصوص شهر تهران در سالهای اخیر تراکم فروشی به شدت در دستور کار گرفته است. بر اساس اخبار منتشر شده در طول ۸ سال اخیر چیزی در حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان درآمد شهرداری حاصل از تراکم فروشی بوده است.
نتیجه اولیه و بدیهی تراکم فروشی، افزایش قیمت زمین در کلان شهرها و به خصوص تهران است که با توجه به آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در تهران قیمت زمین و خانه گلنگی در ۸ سال گذشته تقریبا چهار برابر شده است.
متاسفانه هرچند شهرداری در سالهای گذشته توانسته است که فعالیت های عمرانی در شهر را توسعه دهد ولی تمامی این فعالیت ها به مدد فروش تراکم بوده است که این امر اثرات جبران ناپذیری بر اقتصاد شهر و اقصاد ملی داشته است. بدتر از فروش تراکم ، اعطای «تراکم طبقاتی سیار» بوده است که اثرات آن در آینده مشخص خواهد شد و بلایی که در این دوره بر سر شهر آوردند مشکلات فراوانی از قبیل آلودگی، افزایش تراکم جمعیتی، ترافیک و افزایش قیمت زمین و مسکن و اجاره بها از کمترین مشکلاتی است که ساکنین تهران در چند سال آینده به علت فروش تراکم بی ضابطه با آن دست و پنجه نرم خواهند کرد.
برخی دیگر از آثار منفی فروش تراکم عبارت است از رعایت نشدن اصول معماری و شهرسازی و همچنین پایین آمدن کیفیت زندگی در محله. شهرداری تهران به دلیل انجام پروژه های عمرانی بزرگ و به نقدینگی بالایی برای تامین هزینه این پروژه ها نیاز داشته است که به نظر می رسد به دنبال راهکار دیگری برای جایگزینی درآمدهای ناشی از تراکم فروشی نرفته است و دقیقا در دام مشابه وابستگی بیش از حد هزینه های جاری و روزمره کشور به در آمدهای نفتی افتاده است و در اینجا به جای نفت که یک رانت عظیم در اختیار دولت قرار داده است در اینجا هم فروش تراکم نقش نفت را برای شهرداری تهران بازی کرده است.
در پایان باید گفت به دلیل نقش موجی قیمت زمین و مسکن در بازار شهر تهران و تسری آن به سایر شهرهای کشور، لازم است شهرداری های کشور و به خصوص شهرداری تهران برای جلوگیری از روند افسار گسیخته افزیش قیمت زمین های شهری روند فروش تراکم را متوقف کنند و به مشابه تجربیات سایر کشورها در حوزه مدیریت شهری به درآمدهای پایداری همچون اخذ مالیات از ارزش زمین (LVT) روی بیاورند و اجرای سیاست های صحیح را دستور کار قرار دهند.
حرف دل ما رو گفتید.